Anul 2025 marchează o etapă crucială în evoluția pieței de birouri din București, caracterizată de stagnare și o lipsă aparentă de noi proiecte de anvergură, pentru prima dată în ultimele două decenii. Într-un mediu economic în continuă adaptare, această situație evidențiază atât schimbările în cererea companiilor, cât și încercarea de a se regândi strategiile de dezvoltare în condițiile unei piețe mai selective și mai concentrate pe calitate.
Stagnare și ajustări ale pieței de birouri în 2025
Pentru prima dată în peste 20 de ani, profitând de o perioadă în care livrările de spații noi au lipsit aproape complet, piața de birouri din București a înregistrat o scădere a cererii totale de închiriere cu aproximativ 25% față de anul anterior, ajungând la circa 250.000 de metri pătrați. În ciuda acestui recul, activitatea de leasing a continuat, însă într-un ritm mai lent, cu aproximativ 90.000 de metri pătrați de spații închiriate – cel mai redus nivel din ultimii ani.
Chiriile medii solicitate, deși ușor mai mari, în jurul valorii de 15 euro pe metru pătrat, au avut o creștere modestă de circa 3%. Aceasta reflectă o tendință de stabilizare și o consolidare a poziției proprietarilor, în contextul unei piețe unde fluctuațiile sunt dictate tot mai mult de disponibilitatea și calitatea spațiilor disponibile. Rata de neocupare a scăzut la 11,75%, atingând o valoare minimă din ultimii cinci ani, în condițiile în care deficitul extrem de acut de spații moderne, bine poziționate, continuă să mențină presiunea pe prețuri.
Disparitatea dintre cerere și ofertă: nevoie de spații de calitate
Deși nu se confruntă cu o lipsă generalizată de spații, piața de birouri din București are de-a face cu un dezechilibru semnificativ între oferta și cererea de calitate. Majoritatea spațiilor încă disponibile sunt în clădiri mai vechi sau situate în zone mai puțin atractive, ceea ce face dificilă închirierea lor. Conform specialiștilor, această problemă nu se datorează unei rezervă prea mari de spațiu, ci unei lipse aproape totale de clădiri moderne, bine poziționate și adaptate noilor cerințe ale chiriașilor. Se estimează că, în cazul menținerii nivelului actual al absorbției nete, aceste spații vor fi ocupate în aproximativ patru ani, un termen mult mai scurt față de alte capitale europene precum Budapesta sau Varșovia.
Perspective pentru 2026 și 2027: cererea reîncepe să se acende
Pentru următorii ani, tendința de stagnare pare să continue, însă cu semne clare de reviriment treptat. În 2026, sunt prevăzuți aproximativ 50.000 de metri pătrați de noi spații, iar în 2027, încă 100.000, cifre mai mici decât media anilor anteriori pandemiei, care atingeau 150.000 de metri pătrați anual. Aceasta se datorează, în parte, lipsei de proiecte livrate în 2025.
Revenirea ar putea fi susținută și de o schimbare în comportamentul companiilor, în special prin creșterea frecventării birourilor. Potrivit experților, compania medie va avea astfel de prezență fizică în spații de birouri cel puțin trei zile pe săptămână, ceea ce va duce, în timp, la o cerere ușor în creștere, chiar dacă piața se află încă în faza de recuperare. În plus, chiriile în zonele centrale și bine conectate, precum CBD sau Floreasca, au început să testeze niveluri peste cele de aproximativ 22 de euro pe metru pătrat practicate în prezent, semnalând un start pentru recuperarea pentru potențialii investitori.
Peisajul urban: zone din ce în ce mai cautate și noi oportunități
Pe fondul acestei convergențe, diferențele dintre clădirile moderne și cele mai vechi devin tot mai evidente. Zonele centrale și cele bine conectate, precum Floreasca-Barbu Văcărescu, înregistrează neocupări minime, iar proprietarii au acum o poziție mai puternică de negociere, având în vedere interesul constant al chiriașilor pentru spații moderne, poziționate strategic. Estimările indică faptul că, fără noi livrări în 2025, piața va începe încet-încet să revină în direcția normalității, însă la un nivel mult mai redus decât înainte.
Pentru anii următori, perspectives s-au clarificat: se așteaptă ca 2026 și 2027 să aducă noi proiecte, însă în volume inferioare mediei anilor anterior pandemiei. În 2028, reechilibrarea pieței pare a fi un obiectiv realizabil, mai fiind nevoie de câțiva ani pentru o recuperare completă. În consecință, companiile își reconfigurează strategiile, iar dezvoltatorii caută să diversifice portofoliile pentru a răspunde noilor realități și a-și pregăti terenul pentru o revenire treptată, susținută de o creștere graduală a cererii.
Peisajul urban se schimbă, iar Bucureștiul, deși încă departe de nivelurile europene în ceea ce privește stocul și dinamismul pieței de birouri, începe să își resume eforturile pentru a se poziționa ca un centru competitiv, pregătit pentru o etapă de redresare economică.
